Análisis del Flujo Económico del Alquiler de Viviendas en España: 28.000 Millones de Euros Anuales

En España, aproximadamente 28.000 millones de euros se transfieren anualmente a través del mercado de alquiler de viviendas, cifra que representa cerca del 1,6% del Producto Interior Bruto (PIB) nacional. Este movimiento de capital, que se ha duplicado en la última década, implica a cerca de 10 millones de personas inquilinas y es recibido mayoritariamente por personas físicas, configurando un panorama con implicaciones en la distribución de la renta y las dinámicas intergeneracionales.

Dimensiones y Evolución del Flujo de Capital por Alquiler

El volumen de dinero movilizado por el alquiler de viviendas en España ha experimentado un crecimiento notable, pasando de 14.000 millones de euros en 2015 a rozar los 28.000 millones de euros en 2025. Este incremento se atribuye tanto al aumento del número de personas que optan por el alquiler como al incremento en el precio de las rentas.

De los fondos totales transferidos, se estima que el 88% se dirige a personas físicas que tributan mediante el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), sumando un total de 2,4 millones de propietarios que declaran estos ingresos. Si se considera a todos los miembros de hogares que perciben rentas por alquiler, la cifra asciende a 5,1 millones de personas, excluyendo los datos de Navarra y Euskadi. El 12% restante se distribuye entre sociedades públicas, empresas privadas, fondos o transacciones no declaradas.

Almudena Martínez, doctora en Sociología, señala que el aumento del peso del alquiler puede reducir la capacidad de consumo de los hogares, afectando a otros sectores económicos como el educativo, laboral y comercial, lo que podría incidir en la productividad y la competitividad.

La metodología utilizada para estas estimaciones se basa en el análisis de microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Panel de Hogares de la Agencia Tributaria junto con el Instituto de Estudios Fiscales.

Análisis de Disparidades por Renta y Edad

El flujo económico del alquiler evidencia disparidades en la distribución de la renta. Aunque la proporción de pagos es similar entre los distintos niveles de renta de los inquilinos, debido a que los grupos de ingresos más bajos suelen acceder a viviendas de menor precio, la distribución de los ingresos por alquiler muestra una concentración significativa. Cerca del 45% de los ingresos totales por alquiler son recibidos por el 10% más rico del país.

En contraste, los inquilinos pertenecientes al 30% con menores ingresos destinan aproximadamente el 40% de sus ganancias anuales al pago de la vivienda. Para los propietarios situados en el 30% con mayores ingresos, los pagos de alquiler representan un 14% de sus ingresos brutos.

Miguel Artola, investigador postdoctoral de la Universidad Complutense de Madrid, indica que estos datos sugieren que la vivienda se consolida como un componente fundamental de la inversión. Afirma que la riqueza está muy concentrada, y que las rentas procedentes del alquiler ya superan, en la práctica, a las financieras.

En cuanto a la dimensión generacional, el mercado de alquiler muestra una estructura donde la mayor parte de los pagos provienen de grupos de edad más jóvenes. Los menores de 35 años y las personas entre 35 y 44 años contribuyen cada uno con alrededor del 27% del total de los pagos. Por otro lado, más de un tercio de los ingresos por alquiler, aproximadamente 9.600 millones de euros, se dirige a propietarios de 65 años o más.

El investigador Miguel Artola observa un cambio en la tendencia de acumulación de riqueza, donde el pico no se alcanza necesariamente a los 65 años sino que continúa aumentando después de esa edad, impulsado por rentas no pensionísticas, como las de la vivienda.

Jóvenes como Erik, Noemi y Sara, con edades entre los 26 y 28 años, reportan destinar más de un tercio de sus ingresos al alquiler, lo que limita su capacidad de ahorro y, consecuentemente, su acceso a la vivienda en propiedad. Sara explica: “Si vives de alquiler y vas encadenando contratos sabes que necesitas un colchón para cuando firmes un nuevo contrato, ¿no? Para pagar los honorarios de agencia o las fianzas, que ahora son casi 3 meses de alquiler. Entonces, bueno, aunque tengas 5.000 euros ahorrados, sabes que si cambias de piso ese dinero va a ir a todos estos asuntos”. Noemi añade su experiencia: “Ahí es donde se ve que es el alquiler lo que hace que no puedas ahorrar”.

A pesar del envejecimiento poblacional, los inquilinos menores de 45 años continúan aportando más de la mitad del total del alquiler en España. Específicamente, los inquilinos menores de 35 años pasaron de pagar 4.800 millones de euros en 2012 a casi 7.700 millones en 2025. Los hogares unipersonales de menos de 65 años contribuyen con el 25% de los pagos. Los hogares con menores aportan un tercio de los pagos, superando los 9.300 millones de euros, una cifra que se ha mantenido estable en la última década.

Más de la mitad del total de alquiler en España es pagado por personas nacidas en el extranjero, quienes, según análisis previos, enfrentan condiciones de alquiler particulares. Los ingresos, en su mayoría, se destinan a propietarios nacidos en España, quienes reciben casi 23.000 millones de euros, lo que representa más del 80% de la transferencia.

Estructura de la Propiedad y Proyecciones a Futuro

En el debate sobre la titularidad de las propiedades alquiladas, los datos muestran que el 45% del dinero total por alquiler es recibido por propietarios que poseen una única vivienda en régimen de arrendamiento. Estos representan el 75% del total de personas físicas con ingresos por alquiler. Por otro lado, dos quintos de los ingresos se dirigen a propietarios que poseen dos o más viviendas alquiladas como residencia habitual.

Es relevante considerar que estos cálculos se basan en el número de viviendas que cada persona física tiene alquiladas como residencia habitual, sin incluir otras propiedades que pudieran poseer y no estuvieran en alquiler. Por ejemplo, si un matrimonio posee una vivienda cada uno, se contabiliza como dos propietarios con una vivienda en alquiler.

Miguel Artola advierte que las viviendas no solo generan ingresos actuales, sino que también constituyen patrimonio que se transmitirá, lo que puede acentuar la desigualdad y dificultar el acceso a la propiedad para una parte de la población. Sostiene que “cada vez habrá más gente que llegará al final de su vida sin haber acumulado patrimonio inmobiliario. A lo mejor tiene una cuenta corriente, a lo mejor tiene otras cosas, pero no tendrá una vivienda”.

Almudena Martínez del Olmo complementa esta visión, señalando que esta dinámica puede consolidar una división entre una minoría propietaria y una creciente proporción de inquilinos, cuyas necesidades básicas y capacidad de ahorro podrían verse afectadas.