El mercado inmobiliario contemporáneo abarca una gama de activos que trasciende las propiedades residenciales, incorporando la demanda de espacios para el estacionamiento de vehículos. En diversas áreas urbanas, la necesidad de resguardar automóviles y motocicletas ha incrementado la relevancia de las cocheras como un segmento específico dentro del sector, impulsando un análisis sobre la conveniencia de su adquisición o alquiler. Expertos del sector han proporcionado evaluaciones sobre los factores que inciden en esta determinación.

Análisis de la Rentabilidad y Uso de Cocheras

La decisión entre comprar o alquilar un espacio de estacionamiento se presenta con múltiples variables, las cuales pueden influir significativamente en su valoración como activo. Daniel Salaya Romera, presidente de una inmobiliaria del mismo nombre, distingue entre el uso personal y la inversión con fines de alquiler.

Si la cochera adquirida tiene uso propio es un bien de uso necesario, sobre todo en barrios en los que no abundan los espacios de estacionamiento en la calle.

Esta perspectiva sugiere que la utilidad directa para el propietario representa un factor favorable. Sin embargo, en el escenario de una compra destinada al alquiler, Salaya Romera indica una reducción del beneficio, argumentando que, si bien es un bien con utilidad, su perfil no lo posiciona como un activo primario de renta.

Es un bien de uso muy necesario, pero no es un bien de renta.

El especialista atribuye esta característica a los costos fijos asociados a la propiedad que son responsabilidad del titular, los cuales pueden incidir en el rendimiento neto de la inversión.

Maximiliano D´Aria, director comercial de una inmobiliaria homónima, observa un cambio en la rentabilidad de estos activos. Si bien anteriormente el alquiler podía ser considerado más conveniente, la rentabilidad actual se sitúa en torno al 4%, lo que, según su análisis, establece una ecuación más balanceada entre ambas opciones.

Antes era conveniente alquilar, pero actualmente la rentabilidad ronda el 4% provocando que la ecuación sea más equilibrada.

D´Aria destaca que los espacios de estacionamiento representan una de las opciones con un menor capital de ingreso en el sector inmobiliario, con valores que oscilan entre US$20.000 y US$50.000, en contraste con los US$80.000 promedio de un monoambiente.

Criterios Fundamentales para la Evaluación de Adquisición

La evaluación de la compra de una cochera implica la consideración de diversos elementos que pueden alterar la viabilidad financiera de la inversión. Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, identifica varias variables esenciales:

• El valor de las expensas o gastos comunes.
• La ubicación, analizando la demanda existente en la zona.
• El tamaño y la disposición del espacio, con énfasis en la comodidad y maniobrabilidad.
• La presencia de un grupo electrógeno, fundamental si el acceso a la unidad se realiza mediante montacargas.

Por su parte, Alan Flexer, gerente de la sucursal de San Isidro de Inmobiliaria Narvaez, subraya un requisito principal: el Reglamento de Copropiedad. Es un elemento crucial que debe ser verificado.

Es vital corroborar que el edificio permita alquilar la unidad a terceros ajenos al consorcio; de lo contrario, el mercado potencial se reduce drásticamente.

Flexer describe la compra de una cochera como una opción con atributos favorables, destacando que representa un activo inmobiliario con una barrera de entrada de capital más reducida. Esta inversión permite la preservación de ahorros en moneda extranjera y la generación de un ingreso mensual en moneda local, con un nivel de mantenimiento que califica como mínimo. Las ventajas operativas incluyen la ausencia de incidencias como roturas de tuberías, la baja necesidad de trabajos de pintura, la minimización del riesgo de ocupación irregular y la flexibilidad en los términos contractuales.

Sin embargo, D´Aria enfatiza la importancia de una clara comprensión de los gastos mensuales asociados a la propiedad antes de proceder con una inversión. Este factor es relevante porque, en algunos casos, los desembolsos por expensas pueden superar los ingresos percibidos por el alquiler.

Fernández Berisso resume la función de estos inmuebles, indicando que constituyen un resguardo de valor, aunque con una capacidad menor en comparación con un departamento de un ambiente. También identifica un escenario en el cual este tipo de propiedad adquiere una funcionalidad diferenciada: su integración como anexo a un departamento cercano, siempre que los gastos comunes no sean excesivamente elevados. Flexer concluye que la determinación final depende de los objetivos individuales de cada persona. Aunque reconoce las ventajas de la adquisición, señala que, para un uso personal sin capital disponible o con proyecciones de mudanza a mediano plazo, el alquiler ofrece una flexibilidad integral y evita la inmovilización de capital.

Variaciones Geográficas y Potencial de Mercado

La ubicación emerge como un factor determinante en la decisión de adquirir o alquilar una cochera, influyendo en la demanda, los precios y, consecuentemente, la rentabilidad. D´Aria identifica áreas como Núñez, Palermo y Recoleta como zonas con demanda sostenida, donde el valor de una cochera puede alcanzar hasta US$50.000. El especialista añade que en barrios con características de interés, como Cañitas, Palermo, Belgrano y Núñez, se observa un mercado de cocheras actualizado, con gastos comunes gestionados y un incremento en la demanda y los precios de alquiler, impulsado por la necesidad.

En Palermo, por ejemplo, los valores de alquiler mensual pueden ascender a $250.000, según datos de Berisso. Esta situación contrasta con el sector céntrico de la Ciudad, donde los precios de las cocheras disminuyen, pudiendo situarse alrededor de US$15.000. Berisso explica esta disparidad por la implementación de restricciones de circulación vehicular en diversas áreas del microcentro, lo que ha generado una reducción en la demanda de espacios de estacionamiento y, consecuentemente, un descenso en los valores. Además, en edificaciones antiguas de esta zona con elevadas expensas, se han registrado situaciones de rentabilidad negativa para las cocheras.

Flexer concluye que la adquisición de un espacio de estacionamiento se presenta como una inversión con potencial en aquellas localidades donde la construcción de nuevas unidades es limitada, el número de vehículos en circulación es considerable y el estacionamiento en la vía pública enfrenta saturación o regulaciones estrictas.