El Desalojo de una Residente de Madrid y el Panorama Habitacional en España

El desalojo de una pensionista de 87 años en el barrio de Retiro, Madrid, el pasado día 10 de octubre de 2026, ha puesto de manifiesto la complejidad del acceso a la vivienda en España. El suceso se produce en un contexto de evolución legislativa sobre la protección frente a los desalojos y de cambios en las dinámicas del mercado de alquiler y compraventa, así como desafíos en la gestión de la vivienda pública.

La situación de Maricarmen, residente en el mismo domicilio desde 1956, culminó con su traslado en camilla tras la ejecución de una orden de desalojo. La entidad propietaria, Urbagestión, mantuvo su postura de no negociación con la inquilina. Los incrementos de alquiler registrados superaban en tres a cinco veces la renta previa de la residente y sus ingresos, mientras que el precio de venta del inmueble también presentaba un nivel significativo en relación con su capacidad económica. Diversas instancias administrativas, incluyendo el Gobierno central, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento, han sido objeto de análisis respecto a su capacidad o voluntad para intervenir en la situación habitacional.

Este caso se enmarca en un escenario legal específico. La legislación actual permite los desalojos de familias o personas en situación de vulnerabilidad tras el rechazo, por parte del Congreso en febrero de 2026, del decreto de escudo antidesahucios. Dicha medida había sido prorrogada desde el inicio de la pandemia. El decreto de vivienda presentado a los grupos políticos en julio contemplaba una protección definitiva que implicaba la suspensión de desalojos para familias vulnerables sin alternativa habitacional. La oposición de Junts y Podemos por distintos motivos, junto con la situación en Ceuta, llevó al Gobierno a aplazar la aprobación prevista para septiembre. La situación ha generado una reevaluación de los plazos para su tramitación. La sentencia del Tribunal Supremo de 2023, favorable a los propietarios, estableció la vía para este tipo de desalojos.

Entidades sociales habían señalado previamente la posible correlación entre la finalización de dicha medida y un incremento en los desalojos. Paralelamente, se observa un aumento en las ejecuciones hipotecarias, si bien la estadística más reciente aún refleja el impacto de la moratoria previa. En el primer trimestre de este año, se registraron 2.600 desalojos por impago de alquiler en España y 971 por ejecuciones hipotecarias. Estas cifras son inferiores a los años de mayor incidencia, como 2012, cuando se alcanzaron 46.500 lanzamientos trimestrales, un período marcado por la crisis posterior a la burbuja inmobiliaria. La solvencia de las familias y un mayor control en la concesión de hipotecas han reducido la recurrencia de los desalojos por compraventa. No obstante, una parte de quienes perdieron sus propiedades en esa etapa se ha redirigido al mercado del alquiler, un sector en expansión con incrementos de precio significativos, especialmente en las grandes ciudades. Ante un desequilibrio entre oferta y demanda, la ralentización de la construcción y la disminución de la vivienda pública, los precios del alquiler se han duplicado en la última década, según diversos informes.

Análisis de la Accesibilidad a la Vivienda en Propiedad y Alquiler

El informe de Deutsche Bank de este año documenta un incremento del 82,7% en los alquileres de Madrid y un 94,9% en Barcelona desde 2016. Durante este mismo periodo, los salarios han experimentado un aumento del 45%. El precio medio en el portal Idealista se sitúa en 23,3 euros por metro cuadrado al mes, lo que implica que un inmueble de 100 metros cuadrados en Madrid alcanza, en promedio, los 2.330 euros, una cifra comparable al sueldo medio y el doble del salario mínimo. En la zona de Ibiza, donde residía Maricarmen, los precios oscilan entre los 1.100 euros para viviendas de 37 metros cuadrados y los 2.500 euros para aquellas que superan los 100 metros cuadrados.

Tras la burbuja inmobiliaria, el porcentaje de población que reside en régimen de alquiler en España ha aumentado del 19,4% al 26,3%. Concomitantemente, se ha observado una disminución en el número de propietarios de una única vivienda y un incremento en aquellos que poseen más de una. Empresas y fondos han acumulado centenares o miles de propiedades destinadas al alquiler o la venta, con el objetivo de optimizar sus beneficios. Los propietarios con más de cuatro inmuebles han pasado de gestionar un millón a tres millones de unidades, mientras que el número de propietarios de una sola vivienda ha disminuido de 10 millones a 7,9 millones.

El crecimiento demográfico en áreas urbanas, impulsado por oportunidades laborales, y el estancamiento de la construcción desde la crisis de la burbuja, han provocado un incremento en el esfuerzo económico para sufragar un alquiler. Aproximadamente el 30% de los hogares destina más del 40% de sus ingresos al alquiler, según un estudio de Caixabank Research, en contraste con las recomendaciones que sugieren no superar el tercio de los ingresos en gastos de vivienda.

Previo a la adquisición del piso por Urbagestión, el propietario era Renta Corporación, que en 2018 ofreció la venta del inmueble a Maricarmen por 250.000 euros. Dicho precio representaba un valor significativo en relación con sus ingresos mensuales de 1.450 euros. El incremento significativo de los alquileres en los últimos años impulsó una mayor demanda de compraventa, elevando estas transacciones a niveles elevados (714.000 en España en 2025). Este aumento se produjo sin que la construcción creciera a un ritmo comparable, con 92.000 nuevas viviendas en ese ejercicio frente a una creación de 150.000 hogares. Los precios de compraventa se incrementaron a dos dígitos durante 2025 y continuaron esta tendencia en 2026, con un aumento del 12% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo del año anterior.

Según el Banco de España, se requieren más de 7 años del sueldo íntegro promedio para adquirir una vivienda en España. Este periodo se duplica en regiones como Baleares y Madrid, donde la inversión inicial para la entrada de una vivienda equivale a cuatro años de un sueldo íntegro promedio, y el tiempo total para liquidar la hipoteca asciende a 15 años.

El Marco Regulatorio de la Vivienda y las Tipologías de Alquiler

La situación habitacional, que ha sido objeto de debate durante años, llevó al Gobierno de Pedro Sánchez a implementar medidas como la creación de un Ministerio de Vivienda, con el objetivo de fomentar la vivienda pública y regular los mercados, y la aprobación de la Ley de Vivienda, orientada a la protección de los inquilinos.

La Ley de Vivienda introdujo contratos de alquiler con duraciones más extensas, entre cinco y siete años, lo que brindó mayor estabilidad a los inquilinos frente a incrementos significativos. La normativa también estableció límites a los alquileres en nuevos contratos, impidiendo que el precio superara la suma de la inflación y el precio promedio de pisos similares, en comparación con el contrato anterior. Sin embargo, la aplicación de estos límites es competencia de las Comunidades Autónomas, y la mayoría, gobernadas por el Partido Popular, no los ha implementado hasta la fecha.

Aunque los incrementos del alquiler muestran una tendencia a moderarse y en Barcelona han registrado descensos gracias a la aplicación de topes, mientras que en Madrid continuaban subiendo, el nivel actual de precios sigue siendo un factor relevante para los inquilinos. Las prórrogas extraordinarias, aprobadas durante el conflicto en Ucrania y revocadas en abril de 2026 por la oposición, representaban otra protección ante los aumentos que ya no está vigente. Aunque el Gobierno central ha tomado medidas para abordar las vulnerabilidades de los inquilinos, el Partido Popular, Vox y Junts han manifestado oposición a medidas de protección. Por su parte, los gobiernos autonómicos del Partido Popular han expresado una postura favorable a la implicación del sector privado, incluyendo fondos y empresas, en la resolución de la problemática habitacional.

Sin las prórrogas y sin un tope de precios generalizado, la finalización de los contratos permite al arrendador una reevaluación de las condiciones. Entre 2015 y 2024, los nuevos contratos de alquiler registraron un incremento promedio del 37% respecto a los anteriores, lo cual, según un estudio de Comisiones Obreras, ha generado una disminución del 11% en el poder adquisitivo de los ciudadanos españoles.

Una alternativa de negocio que ha ganado terreno es el alquiler turístico, de temporada o por habitaciones. Los dos últimos no ofrecen las mismas protecciones al inquilino en términos de precio, duración o privacidad. Inmuebles de tres habitaciones se adaptan para albergar cuatro mediante la modificación de espacios, con rentas que pueden pasar de 800 a más de 2.000 euros al subdividirse en habitaciones bajo contratos regidos por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Fondos y grandes empresas inmobiliarias han identificado una oportunidad de negocio en el alquiler temporal y de habitaciones, denominándolo “coliving” y “flex living”. Estas entidades invierten en propiedades temporales y pequeños estudios con áreas compartidas para optimizar su atractivo y establecer precios superiores a la media del mercado, ajustándolos según la demanda. Actualmente, casi la mitad de la oferta de alquiler en España corresponde a modalidades de temporada.

Situación Actual y Perspectivas de la Vivienda Pública

Dada la dinámica del mercado libre, ni la compra ni el alquiler constituyen una opción estable para un trabajador con ingresos medios. En este contexto, la vivienda protegida o pública emerge como una alternativa. Sin embargo, este sector presenta desafíos, aunque con proyecciones de mejora. Actualmente, solo el 1,5% de las viviendas en España son protegidas. Aunque se observa un aumento en el ritmo de construcción, este es considerado insuficiente, coincidiendo con el vencimiento de protecciones antiguas y la consiguiente disminución del parque público. Aproximadamente medio millón de viviendas protegidas podrían perder su estatus el próximo año.

El Ministerio de Vivienda ha propuesto diversas vías para preservar el carácter público de estas viviendas, incluyendo su incorporación en el nuevo decreto (cuya tramitación está aún pendiente), la aplicación de protección perpetua a nuevas promociones y la exigencia a las Comunidades Autónomas de extender esta medida a las construcciones financiadas con fondos estatales. No obstante, la empresa estatal Casa 47 ha logrado poner en el mercado, hasta el momento, 800 viviendas, algunas con precios en torno a los 300 euros, y otras que alcanzan los 1.000 euros en municipios que no se encuentran entre los de mayor tensión habitacional.

Mientras se avanza en la construcción de un proyecto urbanístico significativo en Madrid, Campamento, y se proyecta la incorporación de 100.000 viviendas al mercado en los próximos diez años (muchas de ellas provenientes de la Sareb), administraciones autonómicas, como la de Madrid, han sido objeto de cuestionamientos por la gestión de vivienda pública, interpretada por algunos sectores como una privatización. Ejemplos incluyen la conversión de parcelas destinadas a alquiler asequible en propiedades privadas a través de un procedimiento administrativo específico, o la situación de los pisos del Plan Vive, donde residentes han manifestado su disconformidad por la obligación de abonar dos plazas de garaje y gastos de comunidad percibidos como elevados, que equiparan los precios a los del mercado libre.

En el mismo periodo en que Maricarmen fue desalojada, David fue desalojado en Vallecas de un piso social vendido por la Fundación La Caixa. Un día antes, entidades sociales de L'Hospitalet informaron del fallecimiento de Olga, de 54 años, el 7 de septiembre, en circunstancias atribuidas por las entidades sociales a su situación habitacional cinco meses después de su desalojo. Estos eventos ilustran aspectos críticos de la situación habitacional en España. La situación habitacional genera preocupación económica e incertidumbre en amplios segmentos de la población. Simultáneamente, en la feria inmobiliaria The District en Madrid, aproximadamente 2.000 empresarios y profesionales del sector analizan el mercado, anticipando un escenario “un poco peor” en términos de rentabilidad, mientras en los expositores se promueven los márgenes de inversión asociados al sector inmobiliario.