Análisis de los Decretos de Vivienda Sometidos a Votación en el Congreso

El Congreso de los Diputados ha sometido a votación este viernes dos decretos relacionados con la vivienda, en un contexto de debate sobre el acceso y la protección de los inquilinos en España. Las propuestas incluían medidas como prórrogas temporales para contratos de alquiler y un mecanismo de protección contra desahucios para personas vulnerables. Sin embargo, la no aprobación de los textos se perfila como un escenario de alta probabilidad, anticipado por la negativa de algunos grupos parlamentarios.

Contexto de los Decretos de Vivienda y su Tramitación Parlamentaria

Los decretos de vivienda sometidos a la consideración del Congreso surgen en respuesta a las discusiones sobre las condiciones de acceso a la vivienda en el país. El texto más amplio y de carácter emergencial contemplaba la prórroga de dos años para contratos de alquiler en vigor antes de 2028 y la congelación de precios en las novaciones anuales. Adicionalmente, se presentó un segundo decreto cuyo objetivo era garantizar contratos indefinidos de alquiler, considerado por algunos actores como una medida con potencial de cambio estructural en el sector.

La votación ha estado precedida por el anuncio de varios grupos parlamentarios de su intención de votar en contra, lo que sitúa ambos decretos ante un posible escenario de no aprobación. En particular, la negativa del PNV al decreto sobre contratos indefinidos fue un factor determinante para su viabilidad, y la posterior postura de Junts de votar en contra del decreto más amplio consolidó la incertidumbre sobre la aprobación de cualquiera de las medidas propuestas.

Desde el sector de inquilinos, el Sindicato de Inquilinas ha manifestado su apoyo a la aprobación de los decretos, enfatizando la necesidad de estabilidad para quienes viven de alquiler. No obstante, diversas voces expertas han aportado análisis críticos sobre el alcance de las medidas y sus posibles consecuencias. El sociólogo Jaime Palomera, por ejemplo, ha señalado:

"Seguirá habiendo desahucios y eso causará sorpresa e indignación. La parte de la vivienda asequible queda pendiente y depende de aumentar el presupuesto público."

Palomera también definió uno de los textos como "pensado en actuar sobre la emergencia, aunque tenga algunas medidas más a largo plazo, pero no cambia la visión estructural del modelo de vivienda."

Análisis de las Medidas y Reacciones de los Actores del Sector

Las disposiciones del decreto emergencial, tales como la prórroga de dos años para contratos de alquiler previos a 2028 y la congelación de precios en las novaciones anuales, han sido descritas por expertos como una intervención temporal. Se ha argumentado que estas medidas no abordarían la problemática estructural del modelo de vivienda. Expertos han expresado la posibilidad de que, sin una mayor oferta de vivienda asequible, no se solucionaría el déficit actual de acceso a la vivienda.

El abogado Pablo Feu, especialista en vivienda, calificó uno de los decretos como con potencial de cambio, asegurando:

"Lo revolucionario es el otro decreto, cambia muchas cosas."

En esta misma línea, Palomera aseguró que "es el que permite hacer un cambio de calado que asocia alquiler con estabilidad", añadiendo:

"Tanto para el inquilino como para el propietario, es un mensaje de que el alquiler puede ser una forma de vida estable. Y a los mercados se les da un mensaje de que aquí no se puede comprar vivienda sabiendo que vas a echar al inquilino."

La expectativa de una mayor estabilidad para los inquilinos, mediante prórrogas y renovaciones automáticas, ha generado argumentos sobre una posible reducción de la oferta de pisos disponibles en el mercado o un incremento de precios en zonas no reguladas. Miguel Ángel Huecas, presidente de FADEI (Federación de Asociaciones Inmobiliarias), anticipó:

"El problema no solo será cuántos pisos desaparezcan del alquiler, sino quién podrá acceder a los que permanezcan."

Por su parte, Asval, una patronal de propietarios, solicitó la anulación de ambos decretos.

En este contexto, se ha señalado que una mayor estabilidad para los inquilinos, aunque protegidos inicialmente por una prórroga y posteriormente por renovaciones automáticas, podría derivar en una menor disponibilidad de viviendas en el mercado. Feu afirmó que:

"El efecto negativo de la ley es que se focaliza mucho en los que tienen un contrato. Los que no tenían nada, siguen sin nada."

Desde una perspectiva más amplia, Palomera ha distinguido entre la seguridad del inquilino con contrato vigente y la situación de quienes buscan una vivienda:

"La seguridad de quien vive de alquiler y la de quienes buscan piso es diferente. Puede ser que al aumentar la estabilidad se retiren pisos de mercado o suban los precios. Pero no se puede asegurar, porque con mayor estabilidad permites que las viviendas cumplen su función. Proteger los contratos vigentes no resuelve las dificultades de los recién llegados y en las zonas tensionadas donde no hay topes de precio, se tiene que atacar a la asequibilidad, hay que hacerlo con vivienda pública."

Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, ha indicado que:

"Las medidas pueden desincentivar al propietario. Veremos si las viviendas que dejen de estar en temporada se trasladan al alquiler residencial o directamente a la venta."

Medidas Específicas: Desahucios, Alquiler de Temporada y Estructura del Mercado

El mecanismo de protección contra desahucios contemplaba la suspensión obligatoria para personas vulnerables que carezcan de una alternativa habitacional hasta 2030, y la cobertura de la deuda del afectado. Jaime Palomera ha valorado que esta medida:

"Responsabiliza a las administraciones y habrá muchos más casos protegidos."

Sin embargo, también ha advertido que "volverá a haber desahucios de personas vulnerables y esto va a causar sorpresa e indignación", añadiendo:

"No hay certeza de que un desahucio como el de Maricarmen se hubiera podido evitar con este decreto. Muchas veces, para los inquilinos, es muy difícil acreditar la vulnerabilidad ante el juez."

Pablo Feu ha considerado que la provisión por parte de la administración para suplir la insolvencia del inquilino constituye "un mal principio" que puede "garantizar acuerdos", al indemnizar al propietario y asegurar la "tutela del estado" al inquilino. Se ha señalado que los propietarios considerados vulnerables o aquellos con menos de dos viviendas podrían seguir realizando desahucios. Feu ha comentado al respecto:

"Eso puede tener alguna grieta legal por la desigualdad, pero el legislador tiene que justificar muy bien la relación causa-efecto con la situación de emergencia."

Ferran Font ha apuntado que, si bien la asunción de responsabilidad por parte de la administración pública "es un paso adelante", "la dificultad de ejecutarlos puede desincentivar a la hora de alquilar a personas vulnerables, que se piense que el impago queda mejor protegido."

Una de las medidas de carácter estructural abordadas por los decretos es la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones para que se integren bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), buscando proteger contra el fraude de ley. Actualmente, los alquileres de habitaciones se rigen por el Código Civil, sin límites temporales ni protección de la intimidad, mientras que los alquileres de temporada pueden exponer al inquilino a subidas de precio o finalización del contrato al término del plazo, a pesar de una necesidad habitacional a largo plazo.

La nueva normativa requeriría que los alquileres de temporada prueben documentalmente la temporalidad del inquilino; de lo contrario, se convertirían en contratos de vivienda habitual. Palomera ha indicado que "en algunos municipios evitará que la gente viva con contratos de pocos meses durante años y en zonas tensionadas será ilegal subir del tope", pero ha destacado que:

"La eficacia dependerá de la inspección."

Ahí puede haber un punto de fricción, ya que las comunidades del PP no tienen tope a los precios y, además, no tienen interés en inspeccionar que se cumpla la ley, que es su competencia. Fuentes del Gobierno confirmaron que no es su intención crear un cuerpo estatal. Font ha señalado que "Son medidas que pueden aportar cierta transparencia, pero la inspección es necesaria", mientras que Feu ha recordado que:

"En derecho, siempre partimos de la base de que cada ley nace con alguien estudiando cómo saltársela."

En cuanto a la limitación de compra a los "fondos buitre", definida como operaciones realizadas por un 70% menos que el precio de mercado, Jaime Palomera ha expresado que "será papel mojado", argumentando:

"No está prohibiendo a los especuladores comprar viviendas. Y no solo fondos buitres, también hay pequeños actores que se comportan como buitres."

Font ha sugerido que al menos esta medida "puede reducir las compras de nuda propiedad o pisos ocupados, pero son pisos que si no los compra un fondo que los rehabilite, se pueden degradar." Feu ha subrayado la dificultad y la importancia de otorgar "entidad jurídica al concepto fondo buitre", explicando:

"Un fondo es una entidad colectiva que reúne dinero para moverlo y el buitre es una conducta basada en la especulación y la rentabilidad."

Ha añadido que "castiga a los que compran inmuebles más baratos porque tienen intención de sacar dinero rápido y eso está bien y es novedoso, pero se puede ir más allá gracias a un estudio europeo que identifica la acción lesiva de estos fondos."

Tanto Font como Palomera han hecho hincapié en el bajo gasto de España en vivienda social y pública, que actualmente se sitúa en el 0,5% del PIB, con la recomendación de aumentarlo a al menos el 1%. Los decretos recogen el blindaje de la vivienda protegida, una definición de alquiler asequible más protectora del precio, y la absorción de viviendas de la Seguridad Social. Los planes estatales suman 7.000 millones de euros hasta 2030 para las comunidades, y la ministra de Vivienda ha detallado que el programa Casa 47 prevé poner en el mercado de alquiler 100.000 viviendas en los próximos 10 años. Sin embargo, se considera que estas iniciativas son insuficientes por ahora y carecen de un impacto inmediato en el mercado de alquiler, a menos que se impulse la compra de vivienda usada, en la que Casa 47 ha lanzado una oferta inicial de 100 millones de euros.

Finalmente, los decretos incluían otras medidas como la subida de impuestos a las SOCIMI, el IVA del 10% a los pisos turísticos, la posibilidad de duplicar el IBI para estos y para viviendas vacías, y facilidades para propietarios que movilicen viviendas vacías hacia el alquiler asequible. Sin embargo, la situación de quienes buscan vivienda, ya sea en alquiler o compra, en áreas donde los precios no están regulados, que constituyen la mayoría de las comunidades autónomas donde gobierna el PP, sigue siendo un punto de preocupación destacado por los expertos.