Borrador de Decreto de Vivienda en España: Prórroga de Alquileres y Regulación de Desahucios hasta 2028

El Gobierno español ha presentado un borrador de decreto sobre vivienda que, en su versión actual, contempla la posibilidad de solicitar prórrogas de contratos de alquiler con fecha límite en 2028 y establece una prohibición de desahucios para personas vulnerables con un marco temporal definido. El documento, que está en proceso de negociación con diversas formaciones parlamentarias y dentro de la coalición de gobierno, no ha recibido aún la conformidad de todos los actores implicados, incluyendo a Sumar.

El texto preliminar, al que ha tenido acceso elDiario.es, detalla que la opción de solicitar una prórroga al mismo precio se aplicaría exclusivamente a los contratos de alquiler que venzan, como máximo, en el año 2028. Asimismo, la suspensión de los desahucios para individuos en situación de vulnerabilidad se fijaría con la misma fecha límite. Sumar ha manifestado su inconformidad con ciertos aspectos del borrador, presentando una contrapropuesta que incluye la demanda de una renovación automática de los contratos al vencimiento, lo que en la práctica los convertiría en indefinidos, salvo excepciones específicas relacionadas con la necesidad de la vivienda por parte del propietario o sus familiares directos. Esta demanda se alinea con las principales exigencias del Sindicato de Inquilinas.

La elaboración del decreto se realiza bajo un calendario ajustado, dado el compromiso del presidente Pedro Sánchez de someterlo a aprobación en Consejo de Ministros en una fecha próxima. Las conversaciones entre el Partido Socialista Obrero Español (PSOE) y Sumar continúan de manera intensiva, aunque fuentes de Sumar indican que el acuerdo “todavía no está cerca” y subrayan la necesidad de que el documento “debe recoger las demandas expuestas por el Sindicato de Inquilinas” en recientes movilizaciones públicas en Madrid.

Medidas Específicas en Materia de Desahucios y Arrendamientos

El borrador establece que la suspensión de desahucios se aplicaría únicamente en los casos donde el propietario sea una empresa o una persona física con un mínimo de tres viviendas. Por el contrario, los propietarios con dos viviendas o menos podrían proceder a desalojos sin las restricciones adicionales contempladas en esta regulación. Esta suspensión, según el texto, no tendría carácter permanente, sino que se sometería a revisión anual y expiraría tras un periodo máximo de tres años. Transcurrido dicho plazo, si las administraciones competentes no hubieran podido proporcionar una alternativa habitacional al inquilino vulnerable, el proceso de desalojo se reactivaría.

Fuentes de Sumar han expresado su disconformidad con esta formulación, señalando que están negociando para establecer una mayor protección frente a los desahucios, aunque los detalles de estas negociaciones no han sido especificados públicamente. Adicionalmente, el borrador contempla la obligación para las administraciones de cubrir los impagos de las cuotas de alquiler de los inquilinos afectados por una suspensión de desahucio, o de asumir otros gastos acordados con el arrendador, siempre que este no sea una entidad empresarial. Esta medida responde a demandas previas planteadas por Junts.

En relación con las prórrogas contractuales, los inquilinos con contratos en vigor y al corriente de pago podrán beneficiarse de extensiones hasta el 31 de diciembre de 2028, conforme a las reivindicaciones de Sumar. El procedimiento para obtener estas extensiones implicará la solicitud de una “prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales”, lo que significa que el inquilino deberá realizar una segunda solicitud al término del primer año de extensión para acceder al segundo. Los propietarios solo podrán denegar esta prórroga si ofrecen al arrendatario la renovación del contrato o la firma de uno nuevo con una reducción de precio de al menos el 5%.

El borrador también incluye una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para extender las mismas restricciones para propietarios y los mismos derechos para inquilinos al alquiler de temporada, equiparándolo al arrendamiento ordinario. Sin embargo, el Ministerio de Vivienda ha optado por no incluir una regulación similar para el alquiler por habitaciones. Esta decisión cuenta con el apoyo de Junts, pero Sumar se opone firmemente, y según fuentes de esta formación, están haciendo gestiones para revertir esta postura en las etapas finales de la negociación.

Fuentes de Sumar: “constituye una de las principales vías de entrada de la especulación y los abusos en el mercado del alquiler”.

Incentivos Fiscales Propuestos para Propietarios e Inquilinos

La dimensión fiscal del decreto contempla una ampliación de las deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) destinadas a los propietarios. Las reducciones podrán alcanzar hasta el 100% de los ingresos por alquileres en escenarios específicos. Actualmente, este porcentaje se sitúa en un máximo del 90%.

La exención total de tributación se aplicaría si los propietarios reducen el precio del alquiler en más de un 5% a sus inquilinos al finalizar el contrato previo, o si formalizan un nuevo acuerdo de arrendamiento con una renta inicial inferior al máximo establecido por el índice de referencia elaborado por el Ministerio de Vivienda. Otras deducciones incluyen un 95% si la vivienda se alquila en una zona calificada como tensionada a personas menores de 35 años, o un 90% si únicamente se cumple el primer criterio de zona tensionada. La deducción existente se eleva al 85% para alquileres a jóvenes hasta los 35 años.

En el caso de que el propietario mantenga el precio del alquiler para un nuevo inquilino respecto al contrato anterior, el beneficio fiscal será del 50%. Este porcentaje disminuye de manera progresiva, llegando al 15% cuando el incremento del precio se sitúa en un 20%.

Para los inquilinos, el borrador introduce una deducción dirigida específicamente a jóvenes que residan en zonas tensionadas y cuyos ingresos anuales no superen los 33.007,20 euros. Podrán deducirse hasta el 10% de la cantidad abonada por el alquiler de su vivienda habitual, con un tope máximo de 11.630 euros anuales, siempre que sus ingresos anuales sean inferiores a 23.007,20 euros.